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Process

大規模修繕工事 計画から完了までの流れ

1. STEP 01

   目標の工事着手時期（工事完了時期）を決めましょう

   最初に行ってほしいのが、いつ工事を実施するかを決めることです。工事時期は計画の進捗等により若干のずれは発生しますが、「〇〇年の〇月に工事にとりかかろう」「〇〇年の〇月には工事を終わらせてきれいな状態にしよう」と大まかな工事時期を理事会等で決定してください。

   • ①工事の時期は長期修繕計画に設定されております。工事には多額の支出が発生しますので、積立金の推移も工事時期決定には大きな要素となります。
   • ②工事は日常生活の中で行われます（皆様がお住まいの中）。したがって、多くのマンションでは日常生活への影響を考慮し、大規模修繕工事は春工事（1月初旬から2月着工）または秋工事（8月下旬から9月着工）のどちらかで計画されます。このようにすることで「年末年始休暇前に工事が完了していてきれいな状態で新年を迎えられる」「真夏にうっとうしい足場が無い状態となっている」というメリットがあります。その反面、多くのマンションで工事が計画されることから、作業員や資材の確保が厳しくなることもあります。日常生活への影響とスムーズな工事進捗のどちらを優先するかの選択をすることとなります。
   • ③規模の大きなマンションでは年末年始及び夏季を跨った工事期間となります。

   可能であれば、工事時期を決定したその年の定期総会にて、大規模修繕工事を〇〇年に計画していく旨を報告という形で発表しておいた方がよいでしょう。
2. STEP 02

   誰が工事の計画をするのかを確定しましょう

   大規模修繕工事は多くの検討事項があり、また検討に要する期間も長くなります。理事会は管理組合運営等の検討事項も多くあることから、マンションによっては大規模修繕工事等の計画を担当する諮問機関を設置し、そこに計画を一任し、理事会は諮問機関の決定事項を承認という形式をとる組合もあります（規模が大きなマンションですとこの形の方が多いです）。

   諮問機関の名称は一般的に「修繕委員会」「大規模修繕委員会」「大規模ワーキング」等とし、区分所有者に理事会として広報し募集を行います。修繕委員に選ばれた人達の中で、修繕委員長（場合によっては副委員長も）を選任し、委員長のリードで工事計画が進められます。

   ※修繕委員会を設置しない場合は、以下の「委員会」を「理事会」に読み替えてください。
3. STEP 03

   工事方式の決定

   修繕委員会にて、工事の方式を決定します。工事方式は大きく分けて以下の2つです。

   責任施工方式

   発注者（管理組合）と施工会社のみで工事を行う方式。施工会社が計画から施工まで一括して担当します。

   設計監理方式

   設計事務所・管理会社等の専門家に工事計画の補助と工事監理を委託し、別途施工会社を選定する方式。

   ※どちらの方式にもメリット・デメリットがあります。詳細はお気軽にご相談ください。
4. STEP 04

   建物の現状把握（劣化診断）

   最初に目標とする工事時期の決定はしておりますが、建物の状態が良ければ無理に工事を行う必要はありません。建物の現状把握及び計画の基礎資料を目的に「建物劣化診断」を実施します。診断で得られた結果を基に、工事時期・工事範囲・工事仕様を決定していきます。

   ※建物診断結果は委員会のみで共有するのではなく、理事会へ報告するとともに、可能であれば報告会を開催し、広く区分所有者に周知しておいた方が総会決議等スムーズにいきます。
5. STEP 05

   工事範囲・仕様・予算の決定

   建物診断結果に基づき、工事内容の詳細を決定していきます。この工事内容の決定はとても重要で、限られた修繕積立金で最大限の効果を得ることが目的ですので、専門家の意見・劣化状態・費用対効果・次回大規模修繕工事への影響等、様々な角度で決定します。

   決定した工事内容をもとに、工事仕様書・見積要項書（複数社から見積徴収する際に必要な条件等を記載した資料）・設計予算書を作成し、工事代金支払い時期の修繕積立金残高と対比しながら、工事可能と判断された場合に工事内容が確定となります。

   ※予算書の作成依頼先：設計監理方式の場合はその委託先、責任施工方式の場合は前回大規模修繕工事を施工した施工会社もしくはマンションの管理会社に委託することが望ましいです。

   ※積立金を超過した場合は、工事範囲・仕様の見直し、借入金の試算、または工事時期の変更等を計画します。

   ※工事予備費：大規模修繕工事は外部足場を設置しないと数量や状態が確認できないものも含まれているため、工事予備費は必要となります。一般的には工事金額の5〜10%を予備費として見込みますが、工事内容・工事規模・修繕積立金の残金等により変化します。

6. STEP 06

   施工会社の募集

   工事設計図書が整ったら、施工会社の選定にかかります。見積を依頼する会社は複数社取得が必要ですが、多すぎても比較検討が困難になり、少なすぎると競争原理が低下します。何社に依頼するかは委員会で専門家の意見を聞きながら決定しますが、まずは見積を依頼する会社の募集を行います。

   • ①館内公募方式 — マンションの掲示板に施工会社の募集を掲示し、居住者に知り合いの会社を紹介してもらう
   • ②専門新聞に掲載 — マンション管理新聞・建通新聞等の業界紙に施工会社募集の広告を掲載
   • ③設計監理者推薦方式 — 過去の実績等を勘案し、設計監理者に複数施工会社を紹介してもらう

   ※上記①〜③を併用することもあります。募集においては、工事規模・工事内容を勘案した施工会社募集条件（資本金・施工実績・売上等）を設定することが望ましいです。
7. STEP 07

   施工会社の選定

   工事の大きな成否を左右する施工会社の選定は、公平かつ多角的に行わなければなりません。専門家のアドバイスはもらいますが、委員会自身で決定することが必須です。

   1. 応募書類審査（1次）
   2. 見積依頼
   3. 見積徴収
   4. 見積内容審査（2次）
   5. 面談審査（3次）
   6. 施工会社内定
8. STEP 08

   施工会社の承認・工事着手準備

   委員会は理事会に対し、決定業者・決定金額・決定理由を答申します。理事会で審議・承認後、総会の場にて決定業者・決定金額・決定理由のほか、予備費の額・工事着手時期を補足したうえで総会の決議を取ります。総会で承認された後は、工事請負契約の締結・所轄官庁への届出等を行い、工事着手の準備を整えます。

9. STEP 09

   工事期間

   工事期間中は、委員会が設計監理者とともに定期的に施工会社と協議を行います。協議頻度は目安として月1回以上となり、管理組合が検査を行う場合は協議頻度が多くなります。

10. STEP 10

    工事完了・アフターメンテナンス

    工事が完了し、施工会社より引き渡し後はアフターメンテナンス期間となります。工事内容によっても異なりますが、最長で竣工後15年となる場合もあります（部位・仕様によってアフターメンテナンス期間・内容は変わります）。

    委員会は工事完了とともにその責務が解除となることが多く、解散となるケースが多いです。このアフターメンテナンス期間は期間が長く、輪番制で役員が変わる管理組合においては、引き継ぎをしっかり行う必要があります。